Uno de los mayores problemas con los que se puede encontrar una comunidad de vecinos es la morosidad vecinal. Se puede considerar un vecino moroso a aquel vecino que no cumple con sus obligaciones económicas con la comunidad de propietarios a su vencimiento. Este hecho puede conllevar muchos problemas, sobre todo para aquellas personas que se encuentran al cargo de la presidencia de la comunidad y no saben cómo han de gestionar este tipo de conflictos.
Qué cantidad es la mínima necesaria para poder considerar a un vecino moroso
La Ley de Propiedad Horizontal no establece una cuota fija a partir de la cual se puede considerar a un vecino como moroso. Por tanto, no se puede fijar una cantidad o un número de cuotas vencidas para considerar el inicio de la reclamación de la deuda.
La base para determinar una situación de morosidad vecinal se encuentra en el propio reglamento de la comunidad. Por ejemplo, en el caso de que una determinada comunidad establezca un margen de días para hacer frente a un determinado pago y pasado ese tiempo algún vecino no haya realizado el ingreso correspondiente, se puede considerar a dicho vecino moroso y comenzar con las diligencias necesarias para solventar ese problema.
Pasos a seguir ante una situación de morosidad
En una comunidad de vecinos existen diversas medidas para poder hacer frente a este tipo de circunstancias. En ningún caso se debe caer en el acoso a los vecinos considerados morosos ya que la ley lo prohíbe.
El primer paso cuando se detecta una situación de morosidad es seguir la vía diplomática. Es decir, mantener un diálogo con el vecino deudor pidiéndole las explicaciones pertinentes sobre el retraso en el pago de su deuda.
Este tipo de medidas que se basan en el diálogo se conocen como medidas coercitivas y suelen resultar efectivas en muchos casos. Por ejemplo, si el deudor se da cuenta de su despiste y por un olvido no ha realizado el pago en cuestión esta medida le pone en aviso para que solucione el problema lo antes posible.
En el caso de que el vecino demuestre interés por realizar el pago, pero se encuentre en una situación de falta de recursos se le puede ofrecer un plan de pago aplazado, estableciéndose cuotas que le permitan financiar su deuda.
Otra de las acciones que forman parte de las medidas coercitivas consiste en informar a la junta de propietarios. Si el diálogo con el vecino deudor no da resultado o no se consigue contactar con el mismo a través de diversos métodos como puede ser un correo electrónico o un fax, el siguiente paso es convocar una junta extraordinaria de propietarios. En esa junta se certifica y publica la lista de morosos de la comunidad de vecinos, uno de los recursos con los que cuenta la comunidad. En caso de llevar a cabo la publicación de dicha lista es imprescindible cumplir la Ley Orgánica de Protección de Datos.
Una vez redactada el acta de esta junta de propietarios el siguiente paso es notificar de forma fehaciente los acuerdos adoptados al vecino en situación de morosidad. Para ello, se debe enviar un burofax en los que se establezcan los requerimientos de pago y el plazo disponible para ello. Una vez recibido el acuse de recibo si no se ha realizado el pago solicitado se puede iniciar el procedimiento judicial.
En este caso, mientras se soluciona esta situación de impago, la comunidad de vecinos puede prohibir el uso y disfrute de las zonas comunes al vecino deudor. Las zonas comunes prohibidas serán aquellas que no resulten imprescindibles para acceder a su vivienda como es el caso de piscina, gimnasio o ascensor (siempre y cuando no se trate de una persona con movilidad reducida).
Procedimiento judicial para reclamar la deuda
Cuando se han agotado todas las medidas anteriores el siguiente paso para conseguir solucionar esta situación de morosidad es recurrir a un procedimiento de reclamación de deuda por vía civil, no judicial. Esto significa que no es preciso interponer demanda judicial, por lo que no es necesario contar con un abogado o un procurador. Se trata de un procedimiento rápido, económico y sencillo que puede dividirse en los siguientes pasos:
- Solicitud de la deuda. Se lleva a cabo una petición del pago de la deuda incluyendo la identidad del deudor, domicilio y cuantía de la deuda junto con los documentos necesarios para acreditar dicha situación.
Requerimiento de pago. El juez debe admitir a trámite la demanda, y posteriormente el secretario judicial insta al vecino en situación de morosidad a que cancele su deuda en un plazo máximo de 20 días.
En caso de que la situación no se solucione en el plazo establecido de 20 días el juez determina un auto de ejecución por el cual los bienes del moroso son embargados.
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