En cualquier comunidad de propietarios es muy habitual que surjan discrepancias relacionadas con la modificación de los elementos comunes de los edificios. Hablamos, por ejemplo, del jardín, la fachada o el parking. Pero ¿cómo se resuelven este tipo de conflictos? Esto es algo en lo que queremos profundizar aquí en base a lo dispuesto por la Ley de la Propiedad Horizontal.
¿Qué obras pueden considerarse como modificación de elementos comunes?
Es el punto más importante de todos y el que debemos abordar antes de entrar en otras materias. En concreto, la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH, a partir de ahora) hace referencia a:
- Alteración de la fachada del edificio. Partamos de la base de que la fachada está considerado como un elemento estructural del edificio. Lo mismo sucede con las terrazas, balcones, toldos y ventanas, que son parte de su estética general.
- Instalación de equipos de climatización. Directamente ligado al punto anterior. En concreto, los artículos 7 y 12 de la LPH afirman que es necesario pedir permiso a la comunidad en caso de que su colocación se realice en la fachada.
- Colocación de antenas de televisión. En este caso, aún considerándose como alteraciones de los elementos comunes, solo hace falta una autorización administrativa para ponerlas. Esto es así desde la aprobación de la Ley 19/1983, de 16 de noviembre.
- Modificación de los sótanos. La potestad de llevarla a cabo será de la comunidad salvo que se haya originado por cuestiones técnicas, que se hayan producido errores en la descripción del edificio o que se construyese de manera clandestina.
- Los ascensores. Tanto su sustitución como renovación deben ser acordadas por los vecinos en junta.
- Rehabilitación de los tejados. Elementos que tampoco se pueden modificar sin acuerdo por parte de la comunidad de propietarios. Esto es aplicable a los áticos que cuentan con terrazas o azoteas comunitarias pero de uso privativo. El mantenimiento, en lo que respecta a impermeabilidad, corresponde a los vecinos aunque no tengan derecho de uso.
Lo que dice la LPH sobre la modificación de elementos comunes
Ahora sí, llega el momento de responder a algunas preguntas relacionadas con la alteración de los elementos comunes de cualquier comunidad de vecinos. En este sentido, conviene decir que todas se debe acordar en junta de propietarios existiendo el ‘quórum’ que establezca la LPH para ese caso concreto. En caso contrario, salvo que se impugne el acto dentro del período establecido, no se considerará nulo.
Esto es aplicable a cualquier modificación llevada a cabo sobre los elementos comunes citados anteriormente. De hecho, la LPH no considera nulos de pleno derecho los acuerdos y actos que la infrinjan, sino solo anulables. Así que, salvo que contradigan lo dispuesto en otras leyes o alguien manifieste judicialmente su desacuerdo, se darán por válidos.
¿Quienes pueden realizar modificaciones de las zonas comunes de una comunidad de vecinos?
Las alteraciones pueden ser iniciadas por dos partes. Lo más habitual es que las lleve a cabo la propia comunidad de vecinos. Esto es lo más habitual cuando, por ejemplo, es necesario impermeabilizar los tejados o cambiar los ascensores del edificio. Para poder dar inicio a las obras es necesario que la medida obtenga mayoría durante la celebración de una junta de propietarios ordinaria o extraordinaria, en función de la urgencia de la medida.
Por otro lado, un vecino también puede llevar a cabo la alteración del elemento común. Esto es más frecuente en lo que respecta a la instalación de equipos de aire acondicionado, de toldos en las terrazas o de cerramientos en los patios o azoteas de uso privativo. En ambos casos, está obligado a obtener la aprobación por unanimidad en la junta de propietarios. Si solo consigue la mayoría simple, el acto será anulable y, por tanto, estará a expensas de que otro vecina presente una reclamación y tenga que restaurar lo alterado.
Esto queda previsto en el artículo 18 de la LPH, que también prevé lo mismo en caso de que la alteración vaya contra lo dispuesto en los estatutos de la comunidad de vecinos. En concreto, en su punto tres, da como plazo un año para llevar a cabo la reclamación. En caso de que nadie la presente, el acto tendrá efecto ya que será convalidado automáticamente.
La complejidad de las alteraciones de elementos comunes en las comunidades de propietarios
En definitiva, la modificación o alteración de las zonas comunes dentro de cualquier comunidad de vecinos es siempre un foco de conflicto. Por ello, y teniendo en cuenta la complejidad de la LPH para el gran público, la decisión más inteligente es contar con un servicio de asesoramiento profesional, en SOS Administradores nos podemos encargar de proporcionar todo tipo de soluciones a los administradores de fincas para facilitarles la gestión de sus comunidades. Si estás interesado y deseas saber más al respecto, contacta con nosotros sin compromiso. Nuestro personal estará encantado de ayudarte para que puedas gestionar tu finca o tu comunidad de la forma más eficaz.
